城中村是一线城市不容忽视的租住生态的组成部分。城市化进程中的城中村形成有其特定的历史、经济和政策原因,过去在拆与不拆、改造与维持现状、管控与充分利用等各个方面,城市决策者和复杂的利益相关者们都在探索中调整前行的方式,没有人能精准预见未来的城市中的城中村何去何从。
我们看到的现实是,身处充满活力的长三角、粤港澳大湾区的广州和深圳,从顶层政策到经济环境无不吸引着来自全国的创业者和打工者,可他们面对的不仅是个人成就和致富的机会,还有随着房价高涨而带来的居住问题,动辄几千上万的市区租金让大部分打工者望而却步,对于支撑广深庞大生产型企业的中低收入职工更是无法负担。
庆幸的是,正是由于广深有庞大的城中村系统,这些中低收入人群才能在城市扎根下来,并为城市贡献自己的热情和价值。
据测算,广州、深圳两城城中村市场逾上千万间房源,几十万栋楼宇,而与巴乐兔租房平台合作的机构占城中村1/4以上。与大部分普通城中村房源不同的是,优先与巴乐兔合作的城中村机构普遍更加的专业化和拥抱互联网+租房的大潮。在整个长租行业机构标准化趋势的推动下,这些机构有意识的提升租住产品和服务品质,很多楼宇内外有明显的升级改造,相对应的,这部分机构所面对的人群属性和对租住生活的要求也有所不同。巴乐兔合作的这部分城中村机构,可以称为“城改机构”。
为使业界内外看到城中村真实的经营面,巴乐兔研究院依据平台上留存的广深城改机构庞大的交易数据进行统计呈现,形成这份简报,并结合自身和其他资深行业人士对市场的理解,给出一定的分析,提升内容报的深度。
先从消费者的角度看。产品的租金、面积、位置。城改机构比普通的城中村房源价格要高,但相比1800～2000左右的一线城市合租租金价格来说,两城城改机构的1325元和1702元价格明显要低很多。从平米面积来看,广州深圳分别是37元/平和64元/平,相比一线合租平均平米租金的90以上,优势非常明显。
城中村的房源结构基本为独门独户,卫生间和厨房一应俱全,且平均居住面积达到了广州36平、深圳27平,相比一线合租市场普遍的18平米上下的租住空间大了很多。
由于历史原因,城中村往往占据城市非常好的交通枢纽位置,上下地铁都会非常方便。
因此综上,从年轻人关注的房源因素排行来说,城中村这样的房源性价比相当的高。
再从机构经营角度看。
满租率上,城中村的满租率普遍很高,广州达到97%,深圳也达到近95%,证明产品是满足市场需求的。
从机构规模来看, 广深每家机构平均房源从68～81间,每栋楼大约25间左右房源,每机构大约3～4栋楼规模。
从事城中村经营的机构老板个人属性上,广深有不小的差别。广州机构老板中由于自有房源持有者比例高,因此多为家庭成员直接负责出租和管理事务。数据上显示,女性的比例更高,广州男女老板比例达到1.58:1,而深圳由于大相当一部分经营者来自外地打拼的职业房东,男性占比更高,相比女性达到3.3:1。
同样的原因,深圳的城中村老板更年轻,几乎60%是80、90后老板,而广州这个比例只有46%。